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代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，5月總分為34.7分，比今年4月增加2.1分，連續三個月亮出黃藍燈。風向球六大觀察指標中，議價率與廣告量維持平盤，預售屋供給、來人組數與成交組數等三項分數上揚，新成屋供給是唯一下跌的項目。住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年母親節建案促銷活動多，來人與成交組數在母親節當週爆出大量，是5月風向球分數上揚的關鍵。然而，5月下旬市況已明顯下滑，未來要小心變盤的可能性。

推案狂潮來襲 預售爆量破9百億

5月預售屋推案量大量擴張，預售推案量單月暴衝逾9百億，創下近年來單月最大量。其中，單一案量達15億以上的指標案有台北市信義「璞真永吉」和、「森業永春」、北投「國泰華威 豐年」、南港「香榭帝寶」、文山「松露院」、新北市板橋「立信帝國花園廣場」與「立信吾界」、汐止「美麗山林」與「胡適朗閱」、永和「昇陽國詠-麗池」和「有仁愛」、中和「遠雄CASA」、新店「禾禾好好」與「誠鑫」、桃市中壢「宜雄絢耀」、龜山「富宇悅峰」與「協勝玉子園」、大園「喬崴BNB」。

5月新釋出的新成屋則下滑至約4百戶，單一案量達15億以上的指標案只有桃園中壢「捷寶雲品」。

平均議價率在5月仍持續上升，但上升幅度依然不大，級距分數與4月相同。代表建商與代銷銷售信心的廣告量上，5月建案報廣量約1.17萬批，分數以平盤作收。

母親節檔期幫大忙 新建案人氣上揚

但從市調資料上來看，不少區域5月市況來人量比4月下滑，但風向球中來人與成交組數卻往上升。何世昌解釋，關鍵在於今年北台灣新建案的母親節促銷活動較多，建案吃吃喝喝活動辦得夠盛大，民眾也樂於捧場，來人與成交組數於母親節當週假日爆出大量，將整月的數據一舉往上拉。如果扣除母親節因素，5月來人量約減少近一成左右。

至於成交組數方面，亦比5月稍好。買氣提升的原因，除了與母親節當週成交量激增外，多數成交組數是由小宅所貢獻。雖然近期自住型買盤有點鈍化，但令人意外的是，大台北投資、置產需求卻相對強勁，尤其二房型最為搶手。

何世昌認為，雖然近期投資型需求熱度不退，但「房地產是總體經濟發展的終端結果」，房市需求強弱與經濟息息相關，中、美貿易大戰已對今年經濟發展造成壓力。現在房市內部雖然風平浪靜，但五月下旬房市已感受到「冷鋒將至前的寒意」；假如經濟陰霾未退散，下半年必需要小心變盤的可能性！

規劃多年，卻始終還未啟動興建的台北捷運民生汐止線，近日因台北市長柯文哲一席盲腸說重拾討論熱度；柯市長指出，民汐線與北市目前的捷運線沒什麼交會點，且松機是否遷移會影響民汐線，因此並非北市府優先推動的路線。



北市捷運局長張澤雄也補充說明，民汐線要發揮效益，需與市中心的捷運路線銜接，所以市府把東環段列為優先路網，之後民汐線可與東環段轉乘，將會更有效益。



然而北市將民汐線的建設順位往後挪移，讓新北方面頗有微詞，新北市長侯友宜甚至表示新北段將持續推動，顯見雙北對於民汐線的興建並無具體共識。



按現階段規劃，民汐線須建置完整路網，才會與北市中心的現有捷運線交會，若只有第一期汐止至東湖的新北段路網，只會與文湖線相交，對台北市中心的疏運來說，效益確實不大。



加上民汐線北市段於民生社區部分的正反意見難以整合，將來是取道民生東路還是民權東路，在環評完成前也都還有變數，所以北市段的二期路網還有很長的一段路要走。故住展房屋網企研室認為，就北市的觀點而言，暫緩民汐線先推東環段，說來亦是情有可原。



就需求面而言，民汐線幫助最大的地方乃汐止社后地區。社后地區居住人口眾多、道路系統壅塞，即使緊鄰內湖，尖峰時段的交通耗時仍十分可觀，若民汐線興建完成，就算只能到東湖與文湖線轉乘，對通勤族來說都是一大福音。



可是出了社后，汐止其他地區已可靠台鐵快速進入北市，加以未來汐止市區地帶還有基隆輕軌可加強交通，所以除非民汐線可與東環段或其他台北市中心的路網銜接，強化汐止市區進入北市核心的便利性，否則只到東湖而未進台北市區，對汐止市區民眾的幫助亦有限。



是故，民生汐止線全線的成敗，的確繫於北市段，也難怪當柯P說出民汐線如同盲腸的言論時，新北市會如此跳腳，畢竟若北市段真的擱置，單單只有一期路網的民汐線，就真的是一條欠缺效益的闌尾了！



因此住展房屋網企研室認為，新北市方面應積極與北市溝通，甚至在經費上多承擔一些，以促成民汐線的建置，否則民汐線對北市而言，確實不存在優先推動的必要性。

台北市政府為推廣6樓以下公寓增建電梯，近年來已簡化行政程序，凡取得建管處核發之電梯雜項執照，符合屋齡20年以上、非單一所有權人、無電梯的6樓以下集合住宅，即可向台北市更新處提出申請補助，經審查核定後於1年內完工，更新處即一次核撥款項，縮減行政作業流程及時程，期望提升民眾申請意願。



更新處表示，為簡化補助申請程序，建立隨到隨審機制，自2015年9月公告施行「台北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」，並每年檢討辦理情形進行滾動式調整作業規範，以降低申請門檻及作業時程。:於去年度公告放寬申請人，得由依公寓大廈管理條例規定成立的公寓大廈管理委員會、推選的管理負責人或依有關法規規定設立的團體或專業機構擔任；另外，屬整宅者，新增可依其總樓板面積的級距加計補助金額，補助額度最高至90%。



今年度更提高補助金額為220萬元；設置符合台北市居住空間通用設計指南昇降設備規定或整宅申請案，提高補助金額至330萬元。對於依法取得電梯增建雜項執照之案件，只要屬於屋齡20年以上、非單一所有權人、無電梯之6樓以下集合住宅，即符合申請補助資格，可向更新處申請補助。



另外為了提升補助政策知曉度，市府除製作QA宣傳摺頁外，並透過委託輔導團隊崔媽媽基金會辦理電話諮詢服務、現地勘查、親至社區個案輔導及法令說明會等方式，輔導民眾瞭解申請方式，以期增加民眾申請意願。今年截至5月15日止，已受理228通電話諮詢、29件電梯基地現勘、4場社區個別說明會及1場法令說明會等，今年起更結合市府於12行政區設置的都市更新諮詢工作站提供該服務，有需求之民眾可前往諮詢。

為因應中美貿易大戰台商回流，政府推動「歡迎台商回台投資行動方案」，台南市政府表現積極，台南市長黃偉哲於日前前往台南市多個土地開發區視察後，馬上指示相關局處整理各類型產業專區土地面積達270公頃，以便供回流台商投資及興建廠房。



黃偉哲表示，台南市政府現正進行麻豆工業區、北安商業區、永康物流及轉運專區等市地重劃區，加上已完成的新營區客運轉運中心市地重劃區等開發案，台南市充分提供了工業區、產業專用區、商業區等各類型專區，除可供投資發展土地、活化土地使用價值外，更可供台商回流興辦各種事業使用。



台南市地政局長陳淑美表示，目前辦理的開發案中，以麻豆工業區市地重劃區可提供的土地最多，該區總開發面積110.84公頃，預計於今年底完成土地分配，可提供面積達89.5公頃的工業區；其次是永康物流及轉運專區市地重劃區，總開發面積14.59公頃，預計於今年年底完成土地分配，提供物流及轉運服務設施專用區土地9.51公頃；至於新營區客運轉運中心市地重劃區，總開發面積23.88公頃，目前已完成土地分配，可提供產業專區用地面積15.33公頃。



陳淑美表示，上述重劃區所提供的土地面積大、形狀完整且皆面臨計畫道路，聯外交通便捷，相關公共設施業與都市計畫程序皆完成，廠商可即時使用，不須等待變更。而若還有其他需求，台南市政府亦隨時可提供完善的服務。



除了上述開發案外，台南市政府現正辦理的尚有七股工業區招商開發案，總面積141.34公頃，預計明年初招商開發，提供廠商設廠及可建築土地面積77.5公頃；加上北安商業區市地重劃區、永康砲校遷建暨創意設計園區開發區段徵收案 (提供13.25公頃之創意設計園區專用區、15.69公頃之經貿複合專用區) 、永康區新設鹽行國中暨附近地區區段徵收案、南台南站副都心第一期區段徵收案。

▲位於大安區敦南街「敦南寓邸」再現交易，今年4月再度出售19樓別。(翻攝海悅廣告官網)

中美貿易戰，鮭魚返鄉潮正熱，加上全球肥咖條款上路，近期豪宅成交訊息不斷！根據最新實價資料揭露，去年豪宅銷售王、位於大安區敦南街「敦南寓邸」再現交易，今年4月再度出售19樓別，總坪數160.12坪、總價2億元，據謄本資料顯示，買主為陳姓自然人，業者指出，交易價格在行情內，甚至比同樓層每坪多出4.5萬元，可見買主實力。

觀察實價資料，該戶別總坪數為160.12坪，以車位每個400萬元而言，拆算車位後，每坪單價達141.1萬元，和去年1月同樓層交易單價136.6萬元相比，每坪還高出4.5萬元。

而「敦南寓邸」位於敦南街，屋齡2年，總戶數50戶，設計地上27樓建物，正對和平實驗小學，擁有永久棟距，加上隱密性高，目前已有仁寶、贊泰、台鈴集團、阿瘦皮鞋等企業主以及藝人張震入住，此外，去年全年揭露的交易筆數高達18筆，也登上大安區賣座王。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「敦南寓邸」高樓層單價在140~150萬，中低樓層則在120~140萬，雖然由於地點有巷弄與橋墩影響，加上樓層、座向等因素讓價格有所限制，但因地段佳與豪宅規格打造，價格尚未掉漆，包括此次揭露物件都在社區行情內，且還較同樓層另一戶總價再多200萬，顯見實力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

▲廣豐新天地開幕後，為該區帶來集客效應。

▲大成國中為明星學區，並臨廣豐新天地。

信義房屋大湳店長李明格指出，大湳地區為八德區早期發展生活圈，範圍從建國路以北、大智路以南、福國街以東，至東勇北路以西，而主幹道介壽路為商業核心，短短1公里即有11間銀行，且無論是大潤發、家樂福、寶雅等賣場，或是食衣住行一應具全，傳統採買可至廣福路大湳公有零售市場，學區則有明星學區大成國中、大勇國小等3間小學，家長接送都不超過10分鐘。

交通串連雙北 1字頭占優勢

李明格分析，近年來大湳地區發展迅速，除了既有的國道二號大湳交流道可串聯中山高、北二高，也增加了統聯客運的1659八德至捷運板南線永寧站、中壢客運9089經北二高到板橋及捷運古亭站，加上捷運綠線G04站、G05站，將成為桃園地區交通樞紐。此外，2017年開幕的廣豐新天地、國賓影城也為當地房市帶來集客效應，特別是廣豐實業興建的廣豐公園1~3期、桃大機構系列建案指名度最高。

▲桃捷綠線及三鶯線將在介壽路、金和路路口交會。

李明格表示，區內中古屋價格仍多1字頭，總價900~1100萬元可買到3~4房含車位產品，而部分口碑佳的建案單價較高，像是廣豐公園系列建案屋齡在5年以內，目前平均單價22~24萬元，有別於時下迷你房型，廣豐系列皆採大3房格局，且整體規劃多有景觀、社區質感好，至於桃大機構旗下建案規劃完善、施工品質好，平均單價也落在2字頭以上。

▲介壽路為商業核心，各大連鎖商店林立。

廣豐+捷運促買氣 建案均熱銷

以預售屋市場而言，目前最受矚目的為預售案「桃大誠」，為桃大第1個中小坪數作品，桃大機構聯銷會館專案副理郭家豪指出，基地距離廣豐新天地、捷運綠線G05站僅350公尺，且公設豐富，包含：茶藝室、家教教室、琴房、露天泳池及串聯4棟大樓的天空步道，此外，擁有萬本藏書的圖書館更是一大特色，每坪開價24~26萬元，目前銷售進度已達9成5，僅剩49坪3+1房戶別。

▲「桃大極」鄰近捷運綠線G04站，未來出站即到家。

至於，桃大另個成屋案「桃大極」全案設計57~70坪、均質3+1房，和捷運綠線G04站距50公尺，未來出站即到家，而挾品牌優勢、廣豐特區、大湳既有生活機能，以在地換屋族為主力，4成來自桃園區、雙北客群，目前剩零星戶數可售，而廣豐新天地旁還有一成屋案「合雄帝璟」位於廣豐公園第一排，設計2~4房，目前僅剩店面可售。

小環境機能佳 東勇重劃區吸本地客

而大湳地區內區不乏小型重劃區，其中東勇重劃區自2005年開發至今，幾乎已無素地可開發，且除了共享廣豐特區機能，區內也有黃昏市場、小吃店與賣場，且綠地多，包含君臨、忠勇等公園，建案多圍繞綠地興建，像是面君臨公園的「詠綠藝」由臻橙廣告銷售，現場專案副理王文正指出，建案規劃24~48坪，強調使用雙制震結構系統，且經由和強路5分鐘可上國道2號，全案83戶住宅，以本地客為主力。

▲八德親子館近捷運綠線G04站，提供托育服務。

【小提醒】

捷運三鶯線、綠線仍在規劃、施工階段，未來恐面臨施工交通黑暗期，目前而言，在聯外大眾運輸有限的情況下，還是以開車機動性較高。

區內購屋主力為桃園市區散客、在地客以及雙北客，最大優勢為房價低、交通便捷以及建設題材多，除了捷運三鶯線及綠線串聯以外，原北景雲營區也將改建為八德國民運動中心、市民活動中心、公托中心等，至於廣豐新天地二期也將在東培工業桃園廠現址開發興建，預計規劃商場及住宅，在實質利多之下，加上去年「桃大誠」公開銷售、單價開出24~26萬元，也拉抬區內中古屋價格，近一年來價格呈現微幅上揚。

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▲三井OUTLET為區域增添休閒機能，也吸引不少區外客進駐。

年輕人買房不易，大多希望能買得便宜實惠的好宅，大台中地區其實有不少1字頭房價區，生活機能不輸市中心，房價更是比市區便宜，多元產品適合首購族選擇，有意購屋民眾不妨仔細挑選。

台中的大里、清水都是首購族購屋天堂，區內生活機能成熟，新案房價更只要1字頭，讓不少年輕首購族趨之若鶩，也成為近年建商推案熱區，大里區新案「茂美洋」，是茂美洋建設首次到市區推案，基地位在仁化工二路，規劃大樓及透天兩種產品，大樓坪數19~35坪，透天建坪48~58坪、地坪23~64坪，採前院停車，大樓每坪開價17~18萬元，透天總價則在1168~1400萬元。

大里新案價平實 休閒公設豐富

現場專案經理陳龍表示，此案距離塗城商圈、成功商圈車程約5分鐘，到中興商圈約10分鐘，開車可經仁化路接中興路上台74線、國道1號或3號，或往霧峰方向，聯外動線佳。此案公設規劃豐富多元，有閱覽室、兒童遊戲室、媽媽教室、健身房以及戶外沙坑區及多功能球場，還有獨棟健身會館，適合一般小家庭所需，不用出門在家就可享受眾多設施。

▲台74線讓沿線聯外交通機能更便利，有不少便宜的區域可選擇。

陳龍表示，目前太平、霧峰甚至是大里，新案每坪約在21~23萬，透天總價也多在1500萬左右，此次因建商首次來市區推案，希望創出好口碑，特別以優惠價格回饋給客戶。

而在台中清水區也有新建案訴求1字頭房價，聯悦建設在台中港特定區推出的「聯聚悦」，規劃26~56坪產品，特定區位處陸海空核心，吸引許多大建商進駐，包括遠雄、長虹、潤泰、勤美等，更由於是商4用地，容積率高達600%，大多是大基地規劃。

▲大里市中心生活機能佳，適合自住客。

台中港特定區 大型建商插旗造鎮

現場專案副理張凱超表示，遠雄建設在2014年來此推案，目前區內屋齡大多在2~3年，重劃區街廓整齊，開車到梧棲、清水、沙鹿等舊市區約5~7分鐘，距離三井OUTLET、台中機場都很近，附近有彰濱、台中等工業園區，就業人口多，未來還規劃有捷運線可直達台中市區。

「聯聚悦」基地面積1544坪，共規劃5棟大樓，2~4房產品，建商特別在公設的閱覽室與日本紀伊國書店合作簽約2年，30坪空間擺放豐富書籍，每月並提撥1萬元做為購書資金，公設還有2間琴房，擺有大小提琴及電子琴，健身房更結合瑜珈教室，設有TRX設備。張凱超表示，此案3房總價含車位約600~700萬，4房約700萬元，吸引不少在舊市區或工業園區的年輕上班族目光。

▲大里區的中興路商家林立，生活機能完整。

而沿著台74沿線，也是熱門的首購天堂，櫻花建設預計在此推出新案「大櫻國」，基地位在環中東路、中山路口，規劃24~51坪2~4房，鄰近中山、樹孝商圈，區內有UNIQLO、星巴克等機能進駐，每坪開價約在20萬元出頭，訴求區內最便宜新案。

▲康橋計劃打造親水空間，整體環境更加宜人。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

大環境變動快速，連帶影響房市發展，近期中美貿易戰持續延燒，台商回流消息頻傳似乎為國內帶來不少希望，然而房產專家Sway卻表示，台商回流是政治操作，絕非利多。另外像是建商大量購地、捷運線開通等話題，其實都不見得對房市有益。

Sway在最新一集《Sway說》節目中大談利多與利空，他開頭便表示，中美貿易促使台商回流僅是政治操作，其實台商根本回不來，他指出，台商回台首先要面臨土地價格太高的問題，並引用天下雜誌統計數據說，新北三重工業區現在每坪飆漲到80-100萬，根本買不起，強調台商寧可遷至越南還比較可行。

Sway認為台灣土地太貴，台商根本回不來。擷取自《Sway說》節目

不少人以為，建商大舉買地代表看好該地區房市，但Sway即在節目中表示，爛建商反而會讓地區房價下跌。他直接以寶佳建設公司最近在青埔、竹北即台中太平區購地的新聞為例，直指有爛建商的地方房價就會跌，說明利多反而變利空。

此外，新北環狀線、民生汐止線以及台中綠線這三條備受期待的捷運建設，在Sway看來也屬利空，他表示捷運通車後即「利多出盡」，就如淡水輕軌，通車後房價沒有起色，持續維持1字頭，強調捷運通車後並未明顯幫助當地房市。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

去年下旬、今年初，建商受惠央行利率創新低，首購族等很久蠢動想買房，加上新手投資客進入法拍市場撈貨，房市買氣頗有起色。不過，曾經是「超級大多頭家」的景文科技大學財務金融系副教授章定煊卻驚爆，由數據觀察，台灣房地產從2005年的大多頭至今，根本還沒結束。

▲專家認為，房價微跌，代表房市空頭根本還沒來襲。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

章定煊指出，台灣房地產2005年的大多頭，走到今年都還沒結束，由國泰房地產指數來看，從最高點只修正了8.9％，這樣的修正幅度，根本不足以稱作「空頭市場」，那麼已經長達15年的多頭，多頭還能走多久？接下來的空頭又可能多久呢？

他分析，台灣過去房地產有7年一循環的說法，房地產循環很快，就算高檔套到，7年也能解套，所以，許多投資客在多頭氣勢之下，把自備款30％的額度用到極致，買到什麼貨都無所謂，隨便買準沒錯。

但如今房地產的循環被打亂，房地產的週期被拉長，未來的多空真的非常難以預料。若像日本一樣，從1991年1月開始走到2009年1月一波20年的空頭該怎麼辦？這就是現在房市最大風險。

章定煊說，真正的空頭市場，是法拍屋爆量、建商出現財務危機等，現在因為利率低，建商能熬，但也因建商必須買地持續推案之下，新供給暴增、餘屋沒有去化，實際的狀況是，建案銷售率其實很差，遇到首購族就是能撈就撈，換取銷售業績。

▲台北市價量從2014年高點至今，還在盤整。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】